बाली · लीज़होल्ड
यह कैसे काम करता है · जांचा गया
बाली में खरीद के मुख्य तथ्य
बाली में विदेशी ज़मीन के मालिक नहीं बन सकते। विला या अपार्टमेंट लंबी अवधि की लीज़ (लीज़होल्ड) पर या Hak Pakai उपयोग अधिकार के तहत खरीदा जाता है। ऐसी प्रॉपर्टी की कीमत असल में उसकी अवधि की कीमत है, इसलिए अवधि, एक्सटेंशन और ज़मीन के दस्तावेज़ बुकिंग से पहले जांचने चाहिए, बाद में नहीं।
मुख्य आंकड़े
सरल शब्दों में लीज़होल्ड
दीर्घकालिक लीज़ (leasehold) भूमि और भवन की दीर्घकालिक लीज़ है। आप पूरी अवधि के लिए एक बार भुगतान करते हैं; अनुबंध अनुमति दे तो आप संपत्ति का उपयोग कर सकते हैं, उसे किराए पर दे सकते हैं और अधिकार हस्तांतरित कर सकते हैं। अवधि समाप्त होने पर, लीज़ न बढ़ाई जाए तो संपत्ति भूमि मालिक को लौट जाती है। विकल्प है Hak Pakai उपयोग अधिकार: सरकारी भूमि (HPL) पर 30 वर्ष तक, 20 वर्ष का विस्तार और 30 वर्ष का नवीनीकरण संभव (PP 18/2021); निजी भूमि पर 30 वर्ष तक, जिसके बाद केवल मालिक के साथ नया समझौता संभव है। 80 वर्ष अधिकतम सीमा है, गारंटी नहीं: विस्तार और नवीनीकरण के लिए आवेदन और वैध निवास परमिट (KITAS/KITAP) चाहिए। नॉमिनी के ज़रिए किसी स्थानीय व्यक्ति के नाम पर संपत्ति पंजीकृत करना बाली विनियम 4/2026 के तहत प्रतिबंधित है (NusaBali)। विस्तार से हमारे लेख में: बाली में ज़मीन के अधिकार.
चेकलिस्ट: बुकिंग से पहले क्या जांचें
- ज़मीन मालिक का प्रमाणपत्र (SHM) और क्या मालिक का नाम अनुबंध में लीज़ देने वाले के नाम से मेल खाता है।
- जहां ज़रूरी हो, मालिक के जीवनसाथी और वारिसों की सहमति।
- प्लॉट का ज़ोनिंग: क्या आवास और पर्यटक किराया अनुमत हैं।
- बिल्डिंग परमिट (PBG) और तैयार प्रॉपर्टी के लिए उपयुक्तता प्रमाणपत्र (SLF)।
- अवधि कब शुरू होती है: हस्ताक्षर से या निर्माण पूरा होने से। निर्माण के दौरान यह 1-2 साल "खा" सकता है।
- एक्सटेंशन: कीमत या कीमत का फ़ॉर्मूला और नोटिस अवधि, न कि "आपसी सहमति से"।
- मालिक की सहमति के बिना अधिकार ट्रांसफ़र करने और सबलेट करने का हक - रीसेल और किराया इसी पर निर्भर हैं।
- नोटरी प्रमाणन, और ज़मीन बिकने या मालिक की मृत्यु पर अनुबंध का क्या होता है।
- लीज़ भुगतान पर 10% टैक्स और स्थानीय प्रॉपर्टी टैक्स कौन देता है।
- निर्माणाधीन बिक्री में - डेवलपर की बैंक गारंटी और निर्माण चरणों से जुड़े भुगतान।
अवधि की कीमत: तुलना कैसे करें
सरल गणना: 30 साल की लीज़ पर $300,000 का विला सिर्फ़ उपयोग के अधिकार के लिए साल में $10,000 का पड़ता है, और अवधि के अंत में प्रॉपर्टी आपकी नहीं रहती। प्रोजेक्ट्स की तुलना केवल कुल कीमत से नहीं, बल्कि बची हुई अवधि के प्रति वर्ष की कीमत से करें।
कर
खरीद पर - Badung रीजेंसी में 5% BPHTB टैक्स (Perda Badung 7/2023) और VAT, अगर वह कीमत में शामिल नहीं है। किराया आय पर नॉन-रेज़िडेंट सकल आय का 20% देता है (DJP) और साथ में क्षेत्रीय आवास टैक्स।
रिटर्न - ईमानदारी से
डेवलपर के रिटर्न के दावे और स्वतंत्र आंकड़े अक्सर अलग होते हैं। हम ऐसी गणना दिखाते हैं जिसमें टैक्स, मैनेजमेंट कंपनी की फ़ीस और खाली रहने का समय शामिल है। हम रिटर्न या कीमत बढ़ने का वादा नहीं करते: हम गणना और स्रोत दिखाते हैं, फ़ैसला आपका है।
संक्षेप में
- विदेशी लीज़होल्ड, Hak Pakai या PT PMA कंपनी का उपयोग कर सकता है - सभी समय-सीमित हैं; ज़मीन का स्वामित्व उपलब्ध नहीं है।
- नॉमिनी "स्थानीय मालिक" वाली स्कीमें बाली के नियम 4/2026 से प्रतिबंधित हैं।
- बुकिंग से पहले: SHM, ज़ोनिंग, PBG/SLF, अवधि की शुरुआत की तारीख, एक्सटेंशन और ट्रांसफ़र की शर्तें।
- बची हुई अवधि के प्रति वर्ष की कीमत की तुलना करें।
अद्यतन तिथि । कैटलॉग की कीमतें हर प्रोजेक्ट कार्ड पर दिखाई गई जांच तिथि की डेवलपर प्राइस लिस्ट से हैं। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी, टैक्स या निवेश सलाह नहीं; रिटर्न और कीमत में बढ़ोतरी की गारंटी नहीं है। बुकिंग से पहले हम स्थानीय वकील के साथ आपके पासपोर्ट के लिए शर्तें जांचते हैं।
स्रोत
- सरकारी विनियम PP 18/2021 - इंडोनेशिया में ज़मीन के अधिकार
- NusaBali - नॉमिनी व्यवस्था पर रोक लगाने वाला बाली क्षेत्रीय विनियम 4/2026
- Mori Hamada - इंडोनेशिया में विदेशियों के संपत्ति अधिकार
- Badung क्षेत्रीय विनियम 7/2023 - BPHTB अधिग्रहण टैक्स
- इंडोनेशियाई टैक्स कार्यालय (DJP) - नॉन-रेज़िडेंट्स के लिए PPh 26
