Балі · Довгострокова оренда (leasehold)
Як це працює · Перевірено
Головне про купівлю на Балі
Іноземці не можуть володіти землею на Балі. Віллу чи апартаменти купують на умовах довгострокової оренди (leasehold) або за правом користування Hak Pakai. Ціна такого об'єкта - це ціна його терміну, тому термін, продовження та документи на землю потрібно перевірити до бронювання, а не після.
Головне в цифрах
Довгострокова оренда (leasehold) простими словами
Довгострокова оренда (leasehold) - це довгострокова оренда землі та будівлі. Ви платите один раз за весь строк; можна користуватися об'єктом, здавати його в оренду й передавати право, якщо це дозволяє договір. Після закінчення строку об'єкт повертається власнику землі, якщо оренду не продовжено. Альтернатива - право користування Hak Pakai: на державній землі (HPL) до 30 років із продовженням на 20 і поновленням на 30 (PP 18/2021); на приватній землі - до 30 років, після чого можливий лише новий договір із власником. 80 років - це максимум, а не гарантія: продовження й поновлення потребують заяви та чинного дозволу на проживання (KITAS/KITAP). Реєстрація об'єкта на місцевого жителя через номінала заборонена Регламентом Балі 4/2026 (NusaBali). Докладніше - у нашій статті про права на землю на Балі.
Чекліст: що перевірити перед бронюванням
- Сертифікат власника землі (SHM) і чи збігається ім'я власника з орендодавцем у договорі.
- Згода подружжя та спадкоємців власника, якщо вона потрібна.
- Зонування ділянки: чи дозволені житло та туристична оренда.
- Дозвіл на будівництво (PBG), а для завершених об'єктів - сертифікат придатності (SLF).
- Коли починається термін: з підписання чи з завершення будівництва. Під час будівництва це може «з'їсти» 1-2 роки.
- Продовження: ціна або формула ціни та строки повідомлення, а не «за домовленістю».
- Право передачі та суборенди без згоди власника - від цього залежать перепродаж і оренда.
- Нотаріальне посвідчення, а також що станеться з договором у разі продажу землі чи смерті власника.
- Хто сплачує 10% податку з орендного платежу та місцевий податок на нерухомість.
- Для продажів на етапі котловану - банківська гарантія забудовника та платежі, прив'язані до етапів будівництва.
Ціна терміну: як порівнювати
Простий розрахунок: вілла за 300 000 $ з орендою на 30 років коштує 10 000 $ на рік лише за право користування, а наприкінці терміну об'єкт вам не належить. Порівнюйте проєкти за ціною одного року залишкового терміну, а не лише за загальною ціною.
Податки
Під час купівлі - податок BPHTB 5% в окрузі Badung (Perda Badung 7/2023) і VAT, якщо його не включено в ціну. З доходу від оренди нерезидент сплачує 20% валового доходу (DJP) плюс регіональний податок на розміщення.
Дохідність - чесно
Заяви забудовників про дохідність і незалежні дані часто різняться. Ми показуємо розрахунок з урахуванням податків, комісії керуючої компанії та простою. Ми не обіцяємо дохідність чи зростання цін: показуємо розрахунок і джерела, а рішення ухвалюєте ви.
Коротко
- Іноземець може використати leasehold (довгострокова оренда), Hak Pakai або компанію PT PMA - усі варіанти обмежені в часі; власність на землю недоступна.
- Схеми з номінальним «місцевим власником» заборонено Регламентом Балі 4/2026.
- Перед бронюванням: SHM, зонування, PBG/SLF, дата початку терміну, умови продовження та передачі.
- Порівнюйте ціну одного року залишкового терміну.
Актуально на . Ціни каталогу взято з прайс-листів забудовників на дату перевірки, зазначену в картці кожного проєкту. Це загальна інформація, а не юридична, податкова чи інвестиційна консультація; дохідність і зростання цін не гарантуються. Ми перевіряємо умови для вашого паспорта з місцевим юристом до бронювання.
Джерела
- Урядова постанова PP 18/2021 - права на землю в Індонезії
- NusaBali - Регіональний регламент Балі 4/2026 про заборону номінальних схем
- Mori Hamada - права іноземців на нерухомість в Індонезії
- Регіональний регламент Badung 7/2023 - податок на набуття BPHTB
- Податкова служба Індонезії (DJP) - PPh 26 для нерезидентів
