Βίλες και διαμερίσματα leasehold (μακροχρόνια μίσθωση) στο Μπαλί: τι αγοράζει ένας αλλοδαπός

Το leasehold (μακροχρόνια μίσθωση) με απλά λόγια

Το leasehold (μακροχρόνια μίσθωση) είναι μακροχρόνια μίσθωση γης και κτιρίου. Πληρώνετε μία φορά για όλη τη διάρκεια· μπορείτε να χρησιμοποιείτε το ακίνητο, να το νοικιάζετε και να μεταβιβάζετε το δικαίωμα, αν το επιτρέπει η σύμβαση. Στη λήξη, το ακίνητο επιστρέφει στον ιδιοκτήτη της γης, εκτός αν η μίσθωση παραταθεί. Η εναλλακτική είναι το δικαίωμα χρήσης Hak Pakai: σε κρατική γη (HPL) έως 30 έτη, με παράταση 20 και ανανέωση 30 ετών (PP 18/2021)· σε ιδιωτική γη έως 30 έτη, μετά από τα οποία είναι δυνατή μόνο νέα συμφωνία με τον ιδιοκτήτη. Τα 80 έτη είναι ανώτατο όριο, όχι εγγύηση: η παράταση και η ανανέωση απαιτούν αίτηση και έγκυρη άδεια διαμονής (KITAS/KITAP). Η καταχώριση ακινήτου στο όνομα ντόπιου μέσω αχυράνθρωπου απαγορεύεται από τον Κανονισμό του Μπαλί 4/2026 (NusaBali). Περισσότερα στο άρθρο μας για τα δικαιώματα γης στο Μπαλί.

Λίστα ελέγχου: τι να ελέγξετε πριν από την κράτηση

1. Το πιστοποιητικό του ιδιοκτήτη της γης (SHM) και αν το όνομα του ιδιοκτήτη συμφωνεί με τον εκμισθωτή στη σύμβαση.
2. Τη συναίνεση του συζύγου και των κληρονόμων του ιδιοκτήτη, όπου απαιτείται.
3. Τη χρήση γης του οικοπέδου: αν επιτρέπονται κατοικία και τουριστική μίσθωση.
4. Την οικοδομική άδεια (PBG) και, για ολοκληρωμένα ακίνητα, το πιστοποιητικό καταλληλότητας (SLF).
5. Πότε ξεκινά η διάρκεια: από την υπογραφή ή από την ολοκλήρωση. Κατά την κατασκευή αυτό μπορεί να «φάει» 1-2 χρόνια.
6. Παράταση: τιμή ή τύπος υπολογισμού τιμής και προθεσμίες ειδοποίησης, όχι «κατόπιν συμφωνίας».
7. Το δικαίωμα εκχώρησης και υπεκμίσθωσης χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη - από αυτό εξαρτώνται η μεταπώληση και η μίσθωση.
8. Τη συμβολαιογραφική πράξη και τι γίνεται με τη σύμβαση αν η γη πωληθεί ή ο ιδιοκτήτης πεθάνει.
9. Ποιος πληρώνει τον φόρο 10% επί του μισθώματος και τον τοπικό φόρο ακινήτων.
10. Για πωλήσεις off-plan - την τραπεζική εγγύηση του κατασκευαστή και πληρωμές συνδεδεμένες με τα στάδια κατασκευής.

Η τιμή της διάρκειας: πώς να συγκρίνετε

Ένας απλός υπολογισμός: μια βίλα 300.000 $ με μίσθωση 30 ετών κοστίζει 10.000 $ τον χρόνο μόνο για το δικαίωμα χρήσης, και στο τέλος της διάρκειας το ακίνητο δεν είναι δικό σας. Συγκρίνετε τα έργα με βάση την τιμή ανά έτος εναπομένουσας διάρκειας, όχι μόνο με βάση τη συνολική τιμή.

Φόροι

Κατά την αγορά - φόρος BPHTB 5% στην περιφέρεια Badung (Perda Badung 7/2023) και ΦΠΑ, αν δεν περιλαμβάνεται στην τιμή. Επί του εισοδήματος από ενοίκια, ένας μη κάτοικος πληρώνει 20% του ακαθάριστου εισοδήματος (DJP) συν τον περιφερειακό φόρο διαμονής.

Αποδόσεις - με ειλικρίνεια

Οι αποδόσεις που υπόσχονται οι κατασκευαστές και τα ανεξάρτητα στοιχεία συχνά διαφέρουν. Σας δείχνουμε έναν υπολογισμό που περιλαμβάνει φόρους, την αμοιβή της εταιρείας διαχείρισης και τα κενά διαστήματα. Δεν υποσχόμαστε αποδόσεις ούτε αύξηση τιμών: δείχνουμε τον υπολογισμό και τις πηγές, και η απόφαση είναι δική σας.

Ενημέρωση στις 7 Νοε 2026. Οι τιμές του καταλόγου προέρχονται από τιμοκαταλόγους κατασκευαστών κατά την ημερομηνία ελέγχου που αναφέρεται σε κάθε καρτέλα έργου. Πρόκειται για γενικές πληροφορίες, όχι για νομική, φορολογική ή επενδυτική συμβουλή· οι αποδόσεις και η αύξηση τιμών δεν είναι εγγυημένες. Ελέγχουμε τους όρους για το διαβατήριό σας με τοπικό δικηγόρο πριν από την κράτηση.

Πηγές

1. Κυβερνητικός Κανονισμός PP 18/2021 - δικαιώματα γης στην Ινδονησία
2. NusaBali - Περιφερειακός Κανονισμός του Μπαλί 4/2026 για την απαγόρευση αχυρανθρώπων
3. Mori Hamada - δικαιώματα ιδιοκτησίας αλλοδαπών στην Ινδονησία
4. Περιφερειακός Κανονισμός Badung 7/2023 - φόρος απόκτησης BPHTB
5. Φορολογική Αρχή Ινδονησίας (DJP) - PPh 26 για μη κατοίκους

Οδηγός αγοράς Μπαλί Όλα τα έργα