بالي · إيجار طويل الأجل (leasehold)
كيف يعمل ذلك · تم التحقق
حقائق أساسية عن الشراء في بالي
لا يستطيع الأجانب تملّك الأرض في بالي. تُشترى الفيلا أو الشقة بعقد إيجار طويل الأمد (Leasehold) أو بموجب حق الاستخدام Hak Pakai. سعر هذا العقار هو سعر مدّته، لذلك يجب التحقق من المدة وشروط التمديد ووثائق الأرض قبل الحجز، لا بعده.
أبرز الحقائق بالأرقام
حق الانتفاع (Leasehold) بكلمات بسيطة
إيجار طويل الأجل (leasehold) هو إيجار طويل الأجل للأرض والمبنى. تدفع مرة واحدة عن المدة كاملة، ويمكنك استخدام العقار وتأجيره والتنازل عن الحق إذا سمح العقد بذلك. عند انتهاء المدة يعود العقار إلى مالك الأرض ما لم يُمدد الإيجار. البديل هو حق الاستخدام Hak Pakai: على أرض الدولة (HPL) حتى 30 سنة، قابلة للتمديد 20 سنة والتجديد 30 سنة (PP 18/2021)؛ وعلى الأرض الخاصة حتى 30 سنة، وبعدها لا يمكن سوى إبرام اتفاق جديد مع المالك. 80 سنة حد أقصى وليست ضمانًا: يتطلب التمديد والتجديد تقديم طلب وتصريح إقامة ساري المفعول (KITAS/KITAP). تسجيل العقار باسم مواطن محلي عبر وسيط محظور بموجب لائحة بالي 4/2026 (NusaBali). المزيد في مقالنا عن حقوق الأرض في بالي.
قائمة التحقق: ما الذي يجب فحصه قبل الحجز
- شهادة مالك الأرض (SHM) ومطابقة اسم المالك لاسم المؤجِّر في العقد.
- موافقة زوج المالك أو زوجته وورثته، عند الاقتضاء.
- تصنيف الأرض: هل يُسمح بالسكن والتأجير السياحي.
- تصريح البناء (PBG)، وشهادة الصلاحية (SLF) للعقارات المكتملة.
- متى تبدأ المدة: من التوقيع أم من اكتمال البناء. خلال البناء قد "يلتهم" ذلك 1-2 سنة.
- التمديد: سعر أو معادلة سعر ومهل الإخطار، لا عبارة "بالاتفاق".
- حق التنازل والتأجير من الباطن دون موافقة المالك - إعادة البيع والتأجير يعتمدان عليه.
- التوثيق لدى كاتب العدل، وما يحدث للعقد إذا بيعت الأرض أو توفي المالك.
- من يدفع ضريبة 10% على دفعة الإيجار وضريبة العقار المحلية.
- في البيع على المخطط - ضمان بنكي من المطوّر ودفعات مرتبطة بمراحل البناء.
سعر المدة: كيف تقارنون
حساب بسيط: فيلا بسعر $300,000 بإيجار لمدة 30 سنة تكلّف $10,000 سنويًا مقابل حق الاستخدام وحده، ولا يصبح العقار ملككم في نهاية المدة. قارنوا المشاريع بسعر السنة الواحدة من المدة المتبقية، لا بالسعر الإجمالي فقط.
الضرائب
عند الشراء - ضريبة BPHTB بنسبة 5% في مقاطعة Badung (Perda Badung 7/2023) وضريبة القيمة المضافة إن لم تكن مشمولة في السعر. على دخل الإيجار يدفع غير المقيم 20% من الدخل الإجمالي (DJP) إضافة إلى ضريبة الإقامة الإقليمية.
العوائد - بصراحة
كثيرًا ما تختلف عوائد المطوّرين المعلنة عن البيانات المستقلة. نعرض حسابًا يشمل الضرائب وعمولة شركة الإدارة وفترات الشغور. لا نعد بعوائد أو بارتفاع الأسعار: نعرض الحساب والمصادر، والقرار لكم.
باختصار
- يمكن للأجنبي استخدام حق الانتفاع (Leasehold) أو Hak Pakai أو شركة PT PMA - وكلها محددة المدة؛ تملّك الأرض غير متاح.
- مخططات "المالك المحلي" عبر وسيط اسمي (nominee) محظورة بموجب لائحة بالي 4/2026.
- قبل الحجز: SHM، التصنيف، PBG/SLF، تاريخ بدء المدة، شروط التمديد والتنازل.
- قارنوا سعر السنة الواحدة من المدة المتبقية.
محدّث حتى . أسعار الكتالوج مأخوذة من قوائم أسعار المطوّرين بتاريخ التحقق المذكور في بطاقة كل مشروع. هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية؛ العوائد وارتفاع الأسعار غير مضمونة. نتحقق من الشروط الخاصة بجواز سفركم مع محامٍ محلي قبل الحجز.
