Vila dan apartemen leasehold (hak sewa jangka panjang) di Bali: apa yang dibeli orang asing

Hak sewa jangka panjang (leasehold) dalam bahasa sederhana

Hak sewa jangka panjang (leasehold) adalah sewa jangka panjang atas tanah dan bangunan. Anda membayar sekali untuk seluruh masa sewa; Anda dapat menggunakan properti, menyewakannya, dan mengalihkan hak jika kontrak mengizinkan. Saat masa berakhir, properti kembali ke pemilik tanah kecuali sewa diperpanjang. Alternatifnya adalah hak pakai Hak Pakai: di atas tanah negara (HPL) hingga 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahun (PP 18/2021); di atas tanah milik pribadi hingga 30 tahun, setelah itu hanya dimungkinkan perjanjian baru dengan pemilik. 80 tahun adalah batas maksimum, bukan jaminan: perpanjangan dan pembaruan memerlukan permohonan dan izin tinggal yang berlaku (KITAS/KITAP). Mendaftarkan properti atas nama warga lokal melalui nominee dilarang oleh Peraturan Bali 4/2026 (NusaBali). Selengkapnya di artikel kami tentang hak atas tanah di Bali.

Daftar periksa: apa yang dicek sebelum reservasi

1. Sertifikat pemilik tanah (SHM) dan apakah nama pemilik sesuai dengan pihak yang menyewakan dalam perjanjian.
2. Persetujuan pasangan dan ahli waris pemilik, jika diperlukan.
3. Zonasi lahan: apakah hunian dan sewa wisata diizinkan.
4. Izin bangunan (PBG) dan, untuk properti yang sudah selesai, sertifikat laik fungsi (SLF).
5. Kapan jangka waktu dimulai: sejak penandatanganan atau sejak serah terima. Selama pembangunan, ini bisa "memakan" 1-2 tahun.
6. Perpanjangan: harga atau rumus harga dan batas waktu pemberitahuan, bukan "sesuai kesepakatan".
7. Hak mengalihkan dan menyewakan kembali tanpa persetujuan pemilik - penjualan kembali dan sewa bergantung padanya.
8. Pengesahan notaris, dan apa yang terjadi pada perjanjian jika tanah dijual atau pemilik meninggal.
9. Siapa yang membayar pajak 10% atas pembayaran sewa dan pajak properti daerah.
10. Untuk penjualan off-plan - jaminan bank pengembang dan pembayaran yang terikat pada tahap pembangunan.

Harga jangka waktu: cara membandingkan

Hitungan sederhana: vila $300.000 dengan sewa 30 tahun berarti $10.000 per tahun hanya untuk hak pakai, dan properti bukan milik Anda di akhir jangka waktu. Bandingkan proyek berdasarkan harga per tahun dari sisa jangka waktu, bukan hanya harga total.

Pajak

Saat membeli - pajak BPHTB 5% di Kabupaten Badung (Perda Badung 7/2023) dan PPN jika belum termasuk dalam harga. Atas pendapatan sewa, non-residen membayar 20% dari pendapatan bruto (DJP) ditambah pajak akomodasi daerah.

Imbal hasil - secara jujur

Klaim imbal hasil pengembang dan data independen sering berbeda. Kami menunjukkan perhitungan yang memasukkan pajak, biaya perusahaan pengelola, dan masa kosong. Kami tidak menjanjikan imbal hasil atau kenaikan harga: kami menunjukkan perhitungan dan sumbernya, keputusan ada di tangan Anda.

Diperbarui per 7 Nov 2026. Harga katalog berasal dari daftar harga pengembang pada tanggal pemeriksaan yang tertera di setiap kartu proyek. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum, pajak, atau investasi; imbal hasil dan kenaikan harga tidak dijamin. Kami memeriksa ketentuan untuk paspor Anda bersama pengacara lokal sebelum reservasi.

Sumber-sumber

1. Peraturan Pemerintah PP 18/2021 - hak atas tanah di Indonesia
2. NusaBali - Peraturan Daerah Bali 4/2026 tentang larangan nominee
3. Mori Hamada - hak properti orang asing di Indonesia
4. Peraturan Daerah Badung 7/2023 - pajak perolehan BPHTB
5. Direktorat Jenderal Pajak (DJP) - PPh 26 untuk non-residen

Panduan pasar Bali Semua proyek