באלי · חכירה ארוכת טווח (leasehold)
איך זה עובד · נבדק
עובדות מפתח על רכישה בבאלי
זרים אינם יכולים להחזיק בקרקע בבאלי. וילה או דירה נרכשות בחכירה ארוכת טווח (Leasehold) או בזכות שימוש Hak Pakai. מחיר נכס כזה הוא מחיר התקופה שלו, ולכן את התקופה, ההארכה ומסמכי הקרקע צריך לבדוק לפני ההזמנה, לא אחריה.
עיקרי הדברים במספרים
חכירה במילים פשוטות
חכירה ארוכת טווח (leasehold) היא חכירה ארוכת טווח של הקרקע והמבנה. משלמים פעם אחת עבור כל התקופה; אפשר להשתמש בנכס, להשכיר אותו ולהעביר את הזכות אם החוזה מתיר זאת. בתום התקופה הנכס חוזר לבעל הקרקע, אלא אם החכירה הוארכה. החלופה היא זכות שימוש Hak Pakai: על קרקע מדינה (HPL) עד 30 שנה, עם הארכה ב-20 וחידוש ל-30 (PP 18/2021); על קרקע פרטית עד 30 שנה, ולאחר מכן אפשרי רק הסכם חדש עם הבעלים. 80 שנה הן מקסימום, לא הבטחה: ההארכה והחידוש דורשים בקשה ואשרת שהייה בתוקף (KITAS/KITAP). רישום נכס על שם מקומי דרך נאמן אסור לפי תקנת באלי 4/2026 (NusaBali). עוד במאמר שלנו על זכויות קרקע בבאלי.
רשימת בדיקה: מה לבדוק לפני ההזמנה
- תעודת הבעלות של בעל הקרקע (SHM) והאם שם הבעלים תואם את המחכיר בחוזה.
- הסכמת בן או בת הזוג והיורשים של הבעלים, כשהיא נדרשת.
- ייעוד המגרש: האם מותרים מגורים והשכרה לתיירים.
- היתר הבנייה (PBG) ובנכסים גמורים גם תעודת הכשירות (SLF).
- מתי מתחילה התקופה: מהחתימה או מסיום הבנייה. בזמן הבנייה זה יכול "לאכול" 1-2 שנים.
- הארכה: מחיר או נוסחת מחיר ומועדי הודעה, לא "בהסכמה".
- הזכות להעביר ולהשכיר בשכירות משנה ללא הסכמת הבעלים - ממנה תלויות המכירה החוזרת וההשכרה.
- אישור נוטריוני, ומה קורה לחוזה אם הקרקע נמכרת או שהבעלים נפטר.
- מי משלם את המס של 10% על דמי החכירה ואת מס הנכס המקומי.
- במכירות על הנייר - ערבות בנקאית של היזם ותשלומים הצמודים לשלבי הבנייה.
מחיר התקופה: איך משווים
חישוב פשוט: וילה ב-$300,000 בחכירה ל-30 שנה עולה $10,000 בשנה רק עבור זכות השימוש, והנכס אינו שלכם בתום התקופה. השוו פרויקטים לפי המחיר לשנה של התקופה שנותרה, לא רק לפי המחיר הכולל.
מיסים
ברכישה - מס BPHTB בשיעור 5% במחוז Badung (Perda Badung 7/2023) ומע״מ אם אינו כלול במחיר. על הכנסה משכירות תושב חוץ משלם 20% מההכנסה ברוטו (DJP) ובנוסף מס לינה אזורי.
תשואות - בכנות
הצהרות התשואה של יזמים ונתונים עצמאיים שונים לעיתים קרובות. אנחנו מציגים חישוב הכולל מיסים, דמי חברת הניהול ותקופות ללא שוכרים. איננו מבטיחים תשואה או עליית מחירים: אנחנו מציגים את החישוב ואת המקורות, וההחלטה שלכם.
בקצרה
- זר יכול להשתמש בחכירה (Leasehold), ב-Hak Pakai או בחברת PT PMA - כולן מוגבלות בזמן; בעלות על קרקע אינה אפשרית.
- הסדרי נאמנות של "בעלים מקומי" אסורים לפי תקנת באלי 4/2026.
- לפני ההזמנה: SHM, ייעוד, PBG/SLF, מועד תחילת התקופה, תנאי הארכה והעברה.
- השוו את המחיר לשנה של התקופה שנותרה.
מעודכן נכון ל- . מחירי הקטלוג לקוחים ממחירוני היזמים במועד הבדיקה המצוין בכרטיס של כל פרויקט. זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי; תשואות ועליית מחירים אינן מובטחות. אנחנו בודקים את התנאים עבור הדרכון שלכם עם עורך דין מקומי לפני ההזמנה.
