Wille i apartamenty w leasehold (dzierżawa długoterminowa) na Bali: co kupuje cudzoziemiec

Dzierżawa długoterminowa (leasehold) w prostych słowach

Dzierżawa długoterminowa (leasehold) to długoterminowa dzierżawa gruntu i budynku. Płacisz jednorazowo za cały okres; możesz korzystać z nieruchomości, wynajmować ją i przenieść prawo, jeśli umowa na to pozwala. Po upływie okresu nieruchomość wraca do właściciela gruntu, chyba że dzierżawa zostanie przedłużona. Alternatywą jest prawo użytkowania Hak Pakai: na gruncie państwowym (HPL) do 30 lat, z możliwością przedłużenia o 20 i odnowienia na 30 (PP 18/2021); na gruncie prywatnym do 30 lat, a potem możliwa jest tylko nowa umowa z właścicielem. 80 lat to maksimum, nie gwarancja: przedłużenie i odnowienie wymagają wniosku i ważnego zezwolenia na pobyt (KITAS/KITAP). Rejestracja nieruchomości na miejscowego przez podstawioną osobę jest zakazana rozporządzeniem Bali 4/2026 (NusaBali). Więcej w naszym artykule o prawach do gruntu na Bali.

Lista kontrolna: co sprawdzić przed rezerwacją

1. Certyfikat właściciela gruntu (SHM) i to, czy nazwisko właściciela zgadza się z wydzierżawiającym w umowie.
2. Zgodę małżonka i spadkobierców właściciela, jeśli jest wymagana.
3. Przeznaczenie działki: czy dozwolone są zabudowa mieszkaniowa i najem turystyczny.
4. Pozwolenie na budowę (PBG), a w przypadku gotowych obiektów także świadectwo dopuszczenia do użytkowania (SLF).
5. Kiedy zaczyna się okres: od podpisania czy od ukończenia. W trakcie budowy może to „zjeść” 1-2 lata.
6. Przedłużenie: cena lub formuła ceny i terminy wypowiedzenia, a nie „w drodze porozumienia”.
7. Prawo do cesji i podnajmu bez zgody właściciela - od tego zależą odsprzedaż i najem.
8. Poświadczenie notarialne oraz to, co dzieje się z umową w razie sprzedaży gruntu lub śmierci właściciela.
9. Kto płaci 10% podatku od czynszu dzierżawnego i lokalny podatek od nieruchomości.
10. Przy sprzedaży na etapie budowy - gwarancję bankową dewelopera i płatności powiązane z etapami budowy.

Cena okresu: jak porównywać

Prosty rachunek: willa za 300 000 $ z 30-letnią dzierżawą kosztuje 10 000 $ rocznie za samo prawo użytkowania, a po upływie okresu nieruchomość nie należy do Państwa. Projekty warto porównywać według ceny za rok pozostałego okresu, a nie tylko według ceny całkowitej.

Podatki

Przy zakupie - podatek BPHTB w wysokości 5% w regencji Badung (Perda Badung 7/2023) oraz VAT, jeśli nie jest wliczony w cenę. Od przychodu z najmu nierezydent płaci 20% przychodu brutto (DJP) plus regionalny podatek od usług noclegowych.

Rentowność - uczciwie

Deklaracje deweloperów dotyczące rentowności i niezależne dane często się rozmijają. Pokazujemy wyliczenie uwzględniające podatki, prowizję firmy zarządzającej i pustostany. Nie obiecujemy zysków ani wzrostu cen: pokazujemy wyliczenie i źródła, a decyzja należy do Państwa.

Stan na 7 lis 2026. Ceny w katalogu pochodzą z cenników deweloperów z dnia weryfikacji podanego na karcie każdego projektu. To informacje ogólne, a nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna; zyski i wzrost cen nie są gwarantowane. Warunki dla Państwa paszportu sprawdzamy z lokalnym prawnikiem przed rezerwacją.

Źródła

1. Rozporządzenie rządowe PP 18/2021 - prawa do gruntu w Indonezji
2. NusaBali - Rozporządzenie regionalne Bali 4/2026 zakazujące podstawionych właścicieli
3. Mori Hamada - prawa własności cudzoziemców w Indonezji
4. Rozporządzenie regionalne Badung 7/2023 - podatek od nabycia BPHTB
5. Indonezyjski urząd skarbowy (DJP) - PPh 26 dla nierezydentów

Przewodnik po rynku Bali Wszystkie projekty