วิลล่าและอพาร์ตเมนต์ลีสโฮลด์ในบาหลี: ชาวต่างชาติได้อะไรเมื่อซื้อ

ลีสโฮลด์แบบเข้าใจง่าย

สิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) คือการเช่าระยะยาวทั้งที่ดินและอาคาร คุณจ่ายครั้งเดียวสำหรับทั้งระยะเวลา สามารถใช้ทรัพย์สิน ปล่อยเช่า และโอนสิทธิได้หากสัญญาอนุญาต เมื่อครบกำหนด ทรัพย์สินจะกลับไปเป็นของเจ้าของที่ดิน เว้นแต่มีการขยายสัญญาเช่า อีกทางเลือกคือสิทธิใช้ประโยชน์ Hak Pakai: บนที่ดินของรัฐ (HPL) สูงสุด 30 ปี ขยายได้ 20 ปี และต่ออายุได้ 30 ปี (PP 18/2021); บนที่ดินเอกชนสูงสุด 30 ปี หลังจากนั้นทำได้เพียงทำข้อตกลงใหม่กับเจ้าของ 80 ปีเป็นเพดานสูงสุด ไม่ใช่การรับประกัน: การขยายและต่ออายุต้องยื่นคำขอและมีใบอนุญาตพำนักที่ยังมีผล (KITAS/KITAP) การจดทะเบียนทรัพย์สินในชื่อคนท้องถิ่นผ่านนอมินีเป็นสิ่งต้องห้ามตามข้อบังคับบาหลี 4/2026 (NusaBali) อ่านเพิ่มเติมในบทความของเราเรื่อง สิทธิในที่ดินในบาหลี.

เช็กลิสต์: สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนจอง

1. โฉนดของเจ้าของที่ดิน (SHM) และชื่อเจ้าของตรงกับผู้ให้เช่าในสัญญาหรือไม่
2. ความยินยอมของคู่สมรสและทายาทของเจ้าของ หากจำเป็น
3. ผังการใช้ที่ดิน: อนุญาตให้อยู่อาศัยและให้นักท่องเที่ยวเช่าหรือไม่
4. ใบอนุญาตก่อสร้าง (PBG) และสำหรับทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้ว ใบรับรองความเหมาะสมในการใช้งาน (SLF)
5. ระยะเวลาเริ่มนับเมื่อใด: ตั้งแต่วันลงนามหรือวันสร้างเสร็จ ระหว่างก่อสร้างอาจ "กิน" เวลาไป 1-2 ปี
6. การต่ออายุ: ราคาหรือสูตรคำนวณราคาและระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า ไม่ใช่ "ตามที่ตกลงกัน"
7. สิทธิโอนและให้เช่าช่วงโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ - การขายต่อและการปล่อยเช่าขึ้นอยู่กับเรื่องนี้
8. การรับรองโดยโนตารี และสัญญาจะเป็นอย่างไรหากขายที่ดินหรือเจ้าของเสียชีวิต
9. ใครเป็นผู้จ่ายภาษี 10% จากค่าเช่าและภาษีทรัพย์สินท้องถิ่น
10. สำหรับการขายระหว่างก่อสร้าง - หนังสือค้ำประกันธนาคารของผู้พัฒนาและการชำระเงินตามงวดงานก่อสร้าง

ราคาของระยะเวลา: เปรียบเทียบอย่างไร

คำนวณง่ายๆ: วิลล่าราคา $300,000 ที่เช่า 30 ปี มีต้นทุน $10,000 ต่อปีเฉพาะสิทธิใช้ประโยชน์ และเมื่อครบกำหนดทรัพย์สินไม่ใช่ของคุณ ให้เปรียบเทียบโครงการด้วยราคาต่อปีของระยะเวลาที่เหลือ ไม่ใช่แค่ราคารวม

ภาษี

เมื่อซื้อ - ภาษี BPHTB 5% ในเขต Badung (Perda Badung 7/2023) และ VAT หากไม่รวมอยู่ในราคา สำหรับรายได้ค่าเช่า ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่จ่าย 20% ของรายได้รวม (DJP) บวกภาษีที่พักของภูมิภาค

ผลตอบแทน - อย่างตรงไปตรงมา

ผลตอบแทนที่ผู้พัฒนาอ้างกับข้อมูลอิสระมักแตกต่างกัน เราแสดงการคำนวณที่รวมภาษี ค่าธรรมเนียมบริษัทบริหาร และช่วงที่ไม่มีผู้เช่า เราไม่สัญญาผลตอบแทนหรือการเพิ่มขึ้นของราคา: เราแสดงการคำนวณและแหล่งที่มา ส่วนการตัดสินใจเป็นของคุณ

ข้อมูล ณ วันที่ 7 พ.ย. 2026ราคาในแคตตาล็อกมาจากรายการราคาของผู้พัฒนา ณ วันที่ตรวจสอบที่ระบุในการ์ดแต่ละโครงการ นี่เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน ไม่รับประกันผลตอบแทนและการเพิ่มขึ้นของราคา เราตรวจสอบเงื่อนไขสำหรับพาสปอร์ตของคุณกับทนายความท้องถิ่นก่อนจอง

แหล่งข้อมูล

1. กฎกระทรวง PP 18/2021 - สิทธิในที่ดินในอินโดนีเซีย
2. NusaBali - กฎหมายภูมิภาคบาหลี 4/2026 ห้ามการใช้นอมินี
3. Mori Hamada - สิทธิในทรัพย์สินของชาวต่างชาติในอินโดนีเซีย
4. กฎหมายภูมิภาค Badung 7/2023 - ภาษีการได้มา BPHTB
5. กรมสรรพากรอินโดนีเซีย (DJP) - PPh 26 สำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่

คู่มือตลาดบาหลี ทุกโครงการ