Ville e appartamenti in leasehold (locazione a lungo termine) a Bali: cosa acquista davvero uno straniero

Il leasehold (locazione a lungo termine) in parole semplici

Il leasehold (locazione a lungo termine) è una locazione a lungo termine del terreno e dell'edificio. Si paga una sola volta per l'intera durata; si può usare l'immobile, affittarlo e cedere il diritto se il contratto lo consente. Alla scadenza l'immobile torna al proprietario del terreno, salvo proroga della locazione. L'alternativa è il diritto d'uso Hak Pakai: su terreno statale (HPL) fino a 30 anni, prorogabile di 20 e rinnovabile per 30 (PP 18/2021); su terreno privato fino a 30 anni, dopodiché è possibile solo un nuovo accordo con il proprietario. 80 anni sono un massimo, non una garanzia: proroga e rinnovo richiedono una domanda e un permesso di soggiorno valido (KITAS/KITAP). Intestare un immobile a un locale tramite un prestanome è vietato dal Regolamento di Bali 4/2026 (NusaBali). Approfondisca nel nostro articolo su i diritti sui terreni a Bali.

Checklist: cosa verificare prima della prenotazione

1. Il certificato di proprietà del terreno (SHM) e la corrispondenza tra il nome del proprietario e il locatore nel contratto.
2. Il consenso del coniuge e degli eredi del proprietario, ove richiesto.
3. La destinazione urbanistica del lotto: se sono ammessi l'uso abitativo e gli affitti turistici.
4. Il permesso di costruire (PBG) e, per gli immobili ultimati, il certificato di agibilità (SLF).
5. Da quando decorre la durata: dalla firma o dal completamento. Durante la costruzione si possono «perdere» 1-2 anni.
6. La proroga: un prezzo o una formula di prezzo e i termini di preavviso, non «da concordare».
7. Il diritto di cedere e sublocare senza il consenso del proprietario - da questo dipendono rivendita e affitti.
8. L'atto notarile e cosa accade al contratto se il terreno viene venduto o il proprietario muore.
9. Chi paga l'imposta del 10% sul canone e l'imposta locale sugli immobili.
10. Per gli acquisti su progetto - la garanzia bancaria del costruttore e pagamenti legati agli stati di avanzamento.

Il prezzo della durata: come confrontare

Un calcolo semplice: una villa da 300.000 $ con una locazione di 30 anni costa 10.000 $ all'anno solo per il diritto d'uso, e alla scadenza l'immobile non è Suo. Confronti i progetti in base al prezzo per anno di durata residua, non solo al prezzo totale.

Imposte

All'acquisto - imposta BPHTB del 5% nella reggenza di Badung (Perda Badung 7/2023) e IVA, se non inclusa nel prezzo. Sui redditi da locazione un non residente paga il 20% del reddito lordo (DJP) più l'imposta regionale sulle strutture ricettive.

Rendimenti, con onestà

I rendimenti dichiarati dai costruttori e i dati indipendenti spesso divergono. Mostriamo un calcolo che include imposte, compenso della società di gestione e periodi di sfitto. Non promettiamo rendimenti né rivalutazioni: mostriamo il calcolo e le fonti, la decisione spetta a Lei.

Aggiornato al 7 nov 2026. I prezzi del catalogo provengono dai listini dei costruttori alla data di verifica indicata su ogni scheda progetto. Si tratta di informazioni generali e non di consulenza legale, fiscale o d'investimento; rendimenti e rivalutazione non sono garantiti. Prima della prenotazione verifichiamo con un avvocato locale le condizioni per il Suo passaporto.

Fonti

1. Regolamento governativo PP 18/2021 - diritti sui terreni in Indonesia
2. NusaBali - Regolamento regionale di Bali 4/2026 che vieta i prestanome
3. Mori Hamada - diritti di proprietà degli stranieri in Indonesia
4. Regolamento regionale di Badung 7/2023 - imposta di acquisto BPHTB
5. Agenzia delle entrate indonesiana (DJP) - PPh 26 per i non residenti

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